什么是城镇化
城市化（urbanization/urbanisation）也称为城镇化，是指随着一个国家或地区社会生产力的发展、科学技术的进步以及产业结构的调整，其社会由以农业为主的传统乡村型社会向以工业（第二产业）和服务业（第三产业）等非农产业为主的现代城市型社会逐渐转变的历史过程。下面是小编帮大家整理的什么是城镇化，仅供参考，欢迎大家阅读。
城镇化解释
城镇化是指随着一个国家或地区社会生产力的发展、科学技术的进步以及产业结构的调整，其社会由以农业为主的传统乡村型社会向以工业（第二产业）和服务业（第三产业）等非农产业为主的现代城市型社会逐渐转变的历史过程。由农业为主的传统乡村社会向以工业和服务业为主的现代城市社会逐渐转变的历史过程，也有的学者称之为城镇化、都市化，具体包括人口职业的转变、产业结构的转变、土地及地域空间的变化。《2012中国新型城市化报告》指出，中国城市化率突破50%。这意味着中国城镇人口首次超过农村人口，中国城市化进入关键发展阶段。但应试教育上普遍将城市化率划定在40%~50%间。
城镇化内涵
把更多的耕地变成高楼大厦，让房地产继续成为拉动GDP的火车头，官员们捞到更多的政治资本及个人的经济利益，国内外资本家们会得到更多的廉价劳动力，从而完成茅以轼等经济学家们让中国靠买粮食过日子的伟大战略构想。
以上言论多少有点儿情绪化，一个国家逐步实现城镇化。应该被视作社会的进步。但以中国目前的种种现象来看，不由得不让人生疑。
城镇化不是简单的城市人口比例增加和面积扩张，而是要在产业支撑、人居环境、社会保障、生活方式等方面实现由“乡”到“城”的转变。
所谓新型城镇化，是指坚持以人为本，以新型工业化为动力，以统筹兼顾为原则，推动城市现代化、城市集群化、城市生态化、农村城镇化，全面提升城镇化质量和水平，走科学发展、集约高效、功能完善、环境友好、社会和谐、个性鲜明、城乡一体、大中小城市和小城镇协调发展的城镇化建设路子。
新型城镇化的“新”就是要由过去片面注重追求城市规模扩大、空间扩张，改变为以提升城市的文化、公共服务等内涵为中心，真正使我们的城镇成为具有较高品质的适宜人居之所。城镇化的核心是农村人口转移到城镇，而不是建高楼、建广场。农村人口转移不出来，不仅农业的规模效益出不来，扩大内需也无法实现。
积极稳妥地推进我国城镇化的建设进程，对于今后一个时期培育新的经济增长点，有效的扩大内需具有十分重要的战略意义。无疑，我国未来的城镇化要走的是一条新型的城镇化道路，是适合现有国情加快整个社会经济转型的大战略。
表现特征
城市化进程的表现具有一定的特征性：城市人口占总人口的比重不断上升；产业结构中，农业、工业及其他行业的比重彼此消长，不断变化；城市化水平与人均国民生产总值的增长成正比；城市化水平高，不仅是建立在二、三产业发展的基础上，也是农业现代化的结果。
进度
1、城市化水平指标
此指标的公式是：PU=U÷P×100%；式中：U—城市人口；P—总人口。
2、城市化速度指标
次指标的公式是：TA=1÷n（PUt+n—PUt）；式中：TA—城市化速度；n—两时刻间的率数；PUt+n、PUt—在t+n年和t年的城市人口百分比；要注意，公式中城市化速度（TA）的单位是城市人口比重平均增长（或减少）的百分点，而不是百分比。
3、城市化质量指标
城市化质量指标并不单一，而是综合各种指标的指标体系，这里采用叶裕民提出的衡量城市化质量的指标体系，并作稍微改动，分为两大体系。
城市现代化
城市现代化是城市素质的综合反映，具体体现在城市发展水平的方方面面。衡量城市现代化的指标体系划分为三大类11个指标。
第一类，经济结构现代化水平指标。主要包括3个指标：人均GDP（元/人）、第三产业从业人员比重（%）、第三产业增加值占GDP比重（%），用于反映经济发展水平。
第二类，基础设施现代化水平指标。包括4个指标：人均铺装道路面积（平方米），万人拥有公共汽、电车（辆），万人拥有医生数（人），万人拥有电话机（包括移动电话）数（部）。它们分别反映交通、医疗卫生、通信的发展水平。
第三类，人的现代化水平指标。包括4个指标：人均拥有公共图书馆藏书、万人拥有在校大学生数（人）、人均居住面积（平方米）以及人均公共绿地面积（平方米）。分别反映人的素质和人的居住环境状况以及文化基础设施的发展水平。
城乡一体化
城乡一体化是城市与乡村在一个相互依存的区域范围内结为一体，互补融合、协调发展、共同繁荣的过程。衡量城乡一体化的`指标体系理论上包括4个指标：第一产业与第二、第三产业平均利润率，城乡之间物质流和信息流状况，城乡居民收入差异，城乡居民恩格尔系数差异。由于受统计资料的限制，选择了城乡居民收入差异（反映生活水平）和城乡居民恩格尔系数的差异（反映生活质量）两个指标来计算中国当前城乡一体化的水平。
“城镇化”成为时下最热的词。重庆作为集大城市、大农村、大库区、大山区于一体的直辖市，城镇化步伐正在加快。在今年9月的《关于重庆推进新型城镇化的若干意见》中，明确提出推进新型城镇化的主要目标是到2015年，全市常住人口城镇化率达到60%，户籍人口城镇化率达到45%。
主流观点认为，重庆新型城镇化加速，未来将有大量非传统的中心城市在城镇化过程中释放出改善居住条件的需求这无疑将成为房地产业的新增长点。那么，房地产企业如何看待城镇化带来的机遇？城镇化对房地产企业而言，是否真的全是机遇？本期老板下午茶特邀请房地产企业负责人和业内专家探讨。
机遇：城镇化将带来大量刚需
重庆商报：重庆的新型城镇化，对房地产企业的机遇体现在什么地方？
邓嘉华：城镇化的内涵之一是农业转移人口的市民化，没有城镇化之前，对房地产的需求要依赖于人口的增加或者住房的老化，而城镇化则会带来很多刚性需求，这是对房地产企业最大的机遇。城镇化过程中，城镇成为政策、资金的密集区，必然释放大量土地，产生很多需求和机会，对房地产企业的机遇也很大，比如承担一级二级土地开发，工业园区建设，住宅、商业配套建设等。
林志亮：大量农村人口转移到城镇，势必拉动市场需求。由于许多大中型城市已经不能负荷更多的公共资源，产城互动会带动更多的资源更为均衡的配置到原有的中小城市和新城镇，这将给房地产企业带来投资机会。此外，农村人口转移到城镇，势必将持续释放最大住房刚需，创造我国住房市场大发展的第二波高潮，特别是二三线城市，房地产市场发展的空间很大，这也正是重庆房地产发展面临的巨大机遇。
商羽：城镇化利于产业集中，可以创造大量就业，同时也增加了市场的购买力。此外，通过城镇化中小城市的人口将会快速增长，从而产生大量的新增住房需求。城镇化带来的机遇，不仅是释放的购房需求增加，还体现在通过加快大城市的产业结构优化，驱使房地产市场进入更加细分的阶段。
措施：注重综合开发和配套
重庆商报：面对城镇化带来的机遇，公司将如何抓住这些机遇？
林志亮：重庆城镇化对房企带来的机遇我们一直很关注，这也是旭阳未来在西南地区重点布局的重要依据。城市综合体以及相关产业链的整合将是旭阳下一步发展考虑的重点，除了提供住房，我们也非常注重相关服务配套的打造。
此外，随着城镇化推进，现代化的连锁服务业将在内需市场中扮演重要角色，对地产企业而言，不仅要成为地产运营商，还要成为产业链整合的价值创造者。如今的旭阳已经在为未来的转型做准备，为此专门成立了一只基金，专门运作将一些品牌引入重庆。
邓嘉华：城镇化使得二三线城市，甚至一些农村新型社区的建设，将是房地产企业的投资热土。事实上，瑞安已经在战略上进行了调整，在重庆、武汉、佛山等进行布局，正是想抓住城镇化所带来的机遇。城镇化的过程中，除了住宅需求外，还会产生教育、就医、就业等其他公共服务配套设施需求，因此瑞安也注重城镇化过程中的其他需求，在项目上进行综合开发，除了住宅外还会开发商业、办公楼、学校等。
商羽：城镇化使得中心城市对高端精品项目的需求比例大大提升，对于融创而言，迎来了更好的时代。房地产企业纯粹跑马圈地的年代已经过去，市场不断细分，需求也越来越多层次、多样性，如何抓住这部分顾客，融创的思路是为客户提供个性化需要的产品、高品质的服务。
挑战：应具备综合开发能力
重庆商报：除了机遇，还有哪些挑战？
商羽：城镇化中，市场细分导致需求多样化，需要企业具备很强的产品开发能力、项目组织实施能力、市场推广能力和品牌号召力，对客户需求有更加精细的研究和总结，提供精准定位的产品和服务。随着进程加快，房地产公司需要规模、市场、产品、服务等多方面的研发和投入，这些投入小企业难以承受，将会有中小型的房地产企业不断退出，所以要树立全国性的发展战略。
林志亮：房地产虽然能参与城镇化，但还要有配套的服务业、相关产业的带动，这就要求房企具备更为专业的城市综合开发能力。各房企都处于不同的发展阶段，首先要精准定位，认清优势和劣势，随着城镇化的推进调整自身的开发模式、业务布局和产品线。此外，企业也要加强内部管理和营销模式的创新。
邓嘉华：现在不少企业都已进入区县发展，已经有了一些经验。但当整个进程启动，面非常广，而且更加深入，企业都需要新的适应。在这个过程中，不是仅仅建一批住宅而已，更需要企业具有对于资源的统筹能力。比如说如何用更低的成本，让新的城镇居民享有接近城市的居住、商业、休闲娱乐、医疗条件。同时避免以往城市化中遇到的问题，比如绿化环境的损失、污染等等。此外，还要确保新城镇的居民与中心城市的往来便利。因为以往的经验表明，即使在本地建立工业园等，也无法满足本地居民的就业，依然需要在城市间往返。而本地需要的，更多是服务设施与服务业的发展与提高。
场外观点 城镇化对中小房企是把“双刃剑”
推进新型城镇化的“意见”中指出要全面形成集群格局，形成由主城特大城市、6个区域性中心城市、23个区县城、100个中心镇和其他小城镇组成的大都市连绵带。这对于房地产企业来说，是一个极大的利好消息。
但城镇化并非单纯的造房子，房地产公司在拓展中小城市战略布局时，要考虑产业发展和人口规模的匹配度，这也需要房地产企业自身商业模式与业务发展的转型。大型房地产企业由于资金雄厚，有专门的人才团队，在城镇化过程中占据有利位置。对于中小企业而言，由于资金、人力、经验等多方面限制，城镇化对这些企业来说是把“双刃剑”，有机遇也有挑战，城镇化的过程对房地产企业来说也是大浪淘沙的过程。但对本地的中小房地产企业来说，也有一定的优势，那就是其对本地市场更为熟悉，因此抓住机遇也可顺势而上。