房地产土地增值税清算流程
法律主观：土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。一、土地增值税清算的流程是什么1、当项目符合清算条件时，向税局申请清算。2、先做一个测算。3、找一家税务师事务所帮忙出鉴证报告和申报表。这里找的税务师事务所的工作人员第一开始会按照比较严格的标准来给出底稿，要有足够的准备，得有好几个回合的沟通，达到要的标准又不触犯发售法规的情况下，同意让税务师事务所出报告，最好找两家以上的税务师事务所出鉴证。4、出来鉴证之后，去税务局交相关资料。5、税局会组织清算小组，会有好几个人，等他们人员都到齐了开始审核，中间会有很多的地方需要沟通的。6、他们审核完毕，认了申报的数据或者认了他们清算出来的数据。7、通知你交税，会下个通知单，15日之内把税交了就算结束了。二、土地增值税的征收方式第一步核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元，土地增值税应为500000×1%=5000元。第二步减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。1、能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：（1）取得房地产时有效发票所载的金额；（2）按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额；（3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金；（4）取得房地产时所缴纳的契税。2、不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：（1）取得国有土地使用权时所支付的金额证明；（2）中介机构评定的房屋及建筑物价格（不包括土地评估价值），需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认；（3）按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。法律客观：土地增值税清算期限是什么？对于符合清算条件，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合第二种清算条件，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
房地产土地增值税清算条件是什么?
土地增值税清算条件，是指应缴土地增值税的开发项目进行清算应达到的条件。土地增值税清算条件有两种，一是主动清算条件，二是被动清算条件。一、主动清算条件及时间纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售;(是指开发项目已经行政管理机关验收取得初始产权证或验收证明，开发的项目已经全部销售完毕;)2、整体转让未竣工决算房地产开发项目;(是指整体将开发的未完工项目转让销售;)3、直接转让土地使用权。(是指纳税人将依法取得的土地使用权转让。)综上可知，房地产开发企业所开发项目只要符合上述任何一种条件，就应主动按照规定时间进行土地增值税清算。而符合主动清算条件规定的纳税人，须在符合清算条件之日起90日内对项目进行清算，携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续;税务部门受理窗口按规定对报送资料进行核对，做出是否受理决定;对受理的清算项目应在一定期限内及时组织清算审核。二、被动清算条件及时间被动清算条件是指虽未达到主动清算条件，但是税务机关要求进行清算的情况。国税发〔2009〕91号文规定：符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用;2、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕;3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续;4、省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。符合被动清算条件规定的纳税人，由税务机关确定是否进行清算;对于确定需要清算的，由主管税务机关下达《土地增值税清算通知书》，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。在此环节中，企业需注意的是，国税发〔2009〕91号对纳税人申请注销税务登记进行土地增值税清算，明确了时限要求。即申请注销税务登记前，必须完成土地增值税清算工作，否则不予办理税务注销、工商注销。
土增税扣除项目金额是指什么
法律主观：土地增值税计算增值额的扣除项目有取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、费用、与转让房地产有关的税金等。土地增值税纳税期限为房地产合同签订之日起七日内。一、土地增值税计算增值额有哪些扣除项目土地增值税计算增值额的扣除项目如下：1.取得土地使用权所支付的金额；2.开发土地的成本、费用；3.新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；4.与转让房地产有关的税金；5.财政部规定的其他扣除项目。二、土地增值税纳税期限为多长时间土地增值税纳税期限为签订房地产合同之日起七日内。土地增值税纳税的纳税人应当自房地产合同签订之日起7天以内向房地产所在地的税务机关进行纳税申报，并提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告和其他有关资料，然后按照税务机关核定的税额和规定的期限缴纳土地增值税。三、我国的土地增值税如何征收我国的土地增值税按照取得的收入扣除规定的项目后的增值额进行征收以及按照纳税人转让房地产所取得的增值额和相应的税率计算征收。土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第三条规定，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。法律客观：一、房地产土地增值税扣除项目有哪些？纳税人财务制度健全，能真实准确核算收入和成本费用的，按照《条例》和《细则》的有关规定，确认其扣除项目金额。（1）获得土地使用权的数额。它包括纳税人为取得土地使用权支付的土地费用和国家统一规定支付的有关费用。（2）成本，开发土地和新建筑及配套设施（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、初始工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费和间接成本的发展。这些费用可以根据实际数额扣除。（3）开发土地和新建住房及其附属设施的费用、利息支出的财务费用，可以通过房地产项目的转让进行评估，并提供金融机构的证明，允许扣除，但不能超过商业银行同期贷款计算出的最高贷款额。其他房地产开发费用在土地使用权支付金额和房地产开发成本的5％以内扣除。（4）与房地产转让有关的税收。指营业税、城市维护建设税和房地产转让时的印花税。转让给房地产转让的教育费的附加费也可以从税收中扣除。（5）增加扣除额。从事房地产开发的纳税人可以扣除土地使用权和房地产开发成本支付的20％。二、房地产土地增值税扣除项目能减免吗？《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定：“有下列情形之一的，免征土地增值税：1、纳税人建设普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二十的。2、因国家建设需要依法征收回的房地产。”（1）要注意开发的房地产是否属于普通标准住宅，凡是从事工业、商业用房以及娱乐用房地产，如高尔夫球场、娱乐城、游乐中心等都不属于免税范围；虽属住宅但造价昂贵，装修超豪华，占地很大，建筑面积大大超过正常水平的花园别墅、度假村、高级洋楼、高级公寓等，也不属于免税范围。（2）要注意增值额是否低于扣除项目20％的，虽然是普通标准住宅开发的，但取得的增值额（即毛利润）高于扣除项目（即成本）20％以上的，也不能予以免税，而应对其全部增值额按规定征税。（3）对因国家建设需要依法征用、收回的房地产，要注意对房地产的征用是否符合《土地管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》以及各地区制订的具体拆迁规定和征用办法。只有属于政府行为（包括政府委托）的征用拆迁，被征用房地产补偿收入才免征土地增值税，而那些属于商业性收购和开发的则不属于土地增值税的免税范围。土地增值税是国家的政策是不能够减免的，如果大家有不知道的，可以去先关机构咨询工作人员，土地增值税的管理细则都有所差异，具体的细则按照当地的规定执行。
土增税扣除项目金额怎么计算
法律主观：土地增值税计算增值额的扣除项目有取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、费用、与转让房地产有关的税金等。土地增值税纳税期限为房地产合同签订之日起七日内。一、土地增值税计算增值额有哪些扣除项目土地增值税计算增值额的扣除项目如下：1.取得土地使用权所支付的金额；2.开发土地的成本、费用；3.新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；4.与转让房地产有关的税金；5.财政部规定的其他扣除项目。二、土地增值税纳税期限为多长时间土地增值税纳税期限为签订房地产合同之日起七日内。土地增值税纳税的纳税人应当自房地产合同签订之日起7天以内向房地产所在地的税务机关进行纳税申报，并提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告和其他有关资料，然后按照税务机关核定的税额和规定的期限缴纳土地增值税。三、我国的土地增值税如何征收我国的土地增值税按照取得的收入扣除规定的项目后的增值额进行征收以及按照纳税人转让房地产所取得的增值额和相应的税率计算征收。土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第三条规定，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。法律客观：一、房地产土地增值税扣除项目有哪些？纳税人财务制度健全，能真实准确核算收入和成本费用的，按照《条例》和《细则》的有关规定，确认其扣除项目金额。（1）获得土地使用权的数额。它包括纳税人为取得土地使用权支付的土地费用和国家统一规定支付的有关费用。（2）成本，开发土地和新建筑及配套设施（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、初始工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费和间接成本的发展。这些费用可以根据实际数额扣除。（3）开发土地和新建住房及其附属设施的费用、利息支出的财务费用，可以通过房地产项目的转让进行评估，并提供金融机构的证明，允许扣除，但不能超过商业银行同期贷款计算出的最高贷款额。其他房地产开发费用在土地使用权支付金额和房地产开发成本的5％以内扣除。（4）与房地产转让有关的税收。指营业税、城市维护建设税和房地产转让时的印花税。转让给房地产转让的教育费的附加费也可以从税收中扣除。（5）增加扣除额。从事房地产开发的纳税人可以扣除土地使用权和房地产开发成本支付的20％。二、房地产土地增值税扣除项目能减免吗？《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定：“有下列情形之一的，免征土地增值税：1、纳税人建设普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二十的。2、因国家建设需要依法征收回的房地产。”（1）要注意开发的房地产是否属于普通标准住宅，凡是从事工业、商业用房以及娱乐用房地产，如高尔夫球场、娱乐城、游乐中心等都不属于免税范围；虽属住宅但造价昂贵，装修超豪华，占地很大，建筑面积大大超过正常水平的花园别墅、度假村、高级洋楼、高级公寓等，也不属于免税范围。（2）要注意增值额是否低于扣除项目20％的，虽然是普通标准住宅开发的，但取得的增值额（即毛利润）高于扣除项目（即成本）20％以上的，也不能予以免税，而应对其全部增值额按规定征税。（3）对因国家建设需要依法征用、收回的房地产，要注意对房地产的征用是否符合《土地管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》以及各地区制订的具体拆迁规定和征用办法。只有属于政府行为（包括政府委托）的征用拆迁，被征用房地产补偿收入才免征土地增值税，而那些属于商业性收购和开发的则不属于土地增值税的免税范围。土地增值税是国家的政策是不能够减免的，如果大家有不知道的，可以去先关机构咨询工作人员，土地增值税的管理细则都有所差异，具体的细则按照当地的规定执行。
土增清算土地成本如何扣除
法律主观：土地增值税 如何清算？ 网 小编在下文就为大家带来问题的解答，希望对大家有所帮助。 土地增值税如何清算 土地增值税=（ 转让房地产所得- 扣除项目）* 超率累进税率 《土地增值税暂行条例》 第三条土地增值税按照 纳税 人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 第六条计算增值额的扣除项目: (一)取得 土地使用权 所支付的金额; (二)开发土地的成本、费用; (三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格; (四)与转让房地产有关的税金; (五)财政部规定的其他扣除项目。 第七条土地增值税实行四级超率累进税率: 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 网小编在下文就为大家带来问题的解答，希望对大家有所帮助。
土增税清算土地成本分摊方法
法律主观：土地增值税 如何清算？ 网 小编在下文就为大家带来问题的解答，希望对大家有所帮助。 土地增值税如何清算 土地增值税=（ 转让房地产所得- 扣除项目）* 超率累进税率 《土地增值税暂行条例》 第三条土地增值税按照 纳税 人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。 第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。 第六条计算增值额的扣除项目: (一)取得 土地使用权 所支付的金额; (二)开发土地的成本、费用; (三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格; (四)与转让房地产有关的税金; (五)财政部规定的其他扣除项目。 第七条土地增值税实行四级超率累进税率: 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 网小编在下文就为大家带来问题的解答，希望对大家有所帮助。法律客观：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》一企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。